De afgelopen jaren schoten de luxeappartementen in Hasselt als paddenstoelen uit de grond, maar voor betaalbare woningen moesten jonge gezinnen, alleenstaanden en gepensioneerden steeds vaker uitwijken. Het vorige stadsbestuur investeerde 57 miljoen in een nieuw stadhuis en 50 miljoen in een nieuwe parking onder de Blauwe boulevard. Grote projecten waar veel middelen voor werden vrijgemaakt, zonder oplossing voor het groeiende woonprobleem. Het huidige stadsbestuur investeert, ondanks de verkiezingsbeloftes, ook niet in betaalbaar wonen. Hieronder het woonplan van de PVDA, opgebouwd rond twee assen: meer betaalbare en meer sociale woningen.
1 Woonprobleem in Hasselt
De hoofdstad van onze provincie kampt met een dubbel woonprobleem: er zijn te weinig betaalbare woningen voor jonge gezinnen, alleenstaanden en ouderen en er zijn te weinig sociale woningen voor mensen die het financieel moeilijk hebben. De beide problemen zijn aan elkaar gelinkt.
1.1 Laagste aantal sociale woningen van Vlaamse centrumsteden
Hasselt telt 1.906 sociale huurwoningen. Dat is 5,4 procent van het aantal Hasseltse huishoudens[1]. In vergelijking met de andere Vlaamse centrumsteden is dat bijzonder weinig. Het gemiddelde voor de centrumsteden ligt op 9 procent. Met een 12e plaats scoort Hasselt, op Aalst na, het slechtst van alle Vlaamse centrumsteden. Koploper is Genk met 13 procent sociale huurwoningen, gevolgd door Gent met 12 procent, Antwerpen met 9,9 procent, Kortrijk met 9,4 procent. De meeste Europese grootsteden tellen meer dan 20 procent sociale huisvesting. Hasselt doet het dus erg slecht. Nochtans nam het aantal gezinnen dat wacht op een sociale huurwoning de afgelopen jaren spectaculair toe: van 1.427 gezinnen in 2014 naar 3.299 in 2018[2]. Dat is meer dan een verdubbeling. Het gevolg van de lange wachtlijsten is een grotere druk op de private huurmarkt, waardoor de prijzen stijgen.
Tabel 1 – Aantal sociale huurwoningen in de 13 Vlaamse centrumsteden (bron: provincies.incijfers.be)
1.2 Ook aantal betaalbare woningen krimpt jaar na jaar
Het probleem aan de onderkant van de woonmarkt in Hasselt groeit, zo bewijzen de cijfers over de groeiende wachtlijsten. Dat staat in schril contrast met het de expansie aan de bovenkant van de woonmarkt. Tal van prestigeprojecten kwamen erbij: 689 luxeappartementen in de Quartier Bleu, 104 chique serviceflats aan het Groenplein in het oude Ursulinenhof, 37 lofts van Books op het Kolonel Dusartplein, 16 lofts van Sky9 in de tweede TT-toren, 73 dure studio’s in de Kapertoren, verschillende penthouses van meer dan één miljoen euro in Rapertingen.
In de periode tussen 2005 en 2017 kwamen er in Hasselt meer dan 4.200 appartementen bij. Prijzen tot 4.500 euro per vierkante meter zijn geen uitzondering meer. Hele buurten worden opgewaardeerd en krijgen de stempel cool en trendy opgeplakt. Maar voor de oorspronkelijke bewoners en gebruikers houdt deze transformatie flink wat nadelen in. Zo dwingen de stijgende huurprijzen of de verkoop van hun gebouw hen te verhuizen, want hun buurt wordt te duur. Jonge gezinnen, alleenstaanden en gepensioneerden die op zoek zijn naar een betaalbare woning moeten steeds vaker uitwijken. Voor mensen die het moeilijk hebben is er helemaal geen plaats.
Kortom, het aanbod voldoet gewoon niet aan de vraag naar gepaste woningen. De marktwerking als dusdanig lost het probleem niet op. Projectontwikkelaars streven een zo hoog mogelijk rendement na en dat kan door ofwel heel chique ofwel zeer hoog te bouwen. Al die luxeprojecten verhogen bovendien de prijzen op de volledige vastgoedmarkt.
2 Stadsbestuur belooft oplossingen… die er geen zijn
2.1 Beperkte uitbreiding van het aantal huurwoningen via SVK
Het stadsbestuur heeft geen ambitie om die wachtlijsten aan te pakken, integendeel. Het bestuur zet enkel in op een heel beperkte toename van het aantal sociale huurwoningen dat ter beschikking wordt gesteld door het sociaal verhuurkantoor SVK. Het gaat om gemiddeld 27 woningen per jaar, 162 in het totaal tegen 2025. Bij de woningbouwmaatschappijen zijn er voor de komende jaren slechts aanbestedingen goedgekeurd voor 71 extra wooneenheden.
Bovendien is de SVK-huurmarkt geen structurele oplossing. Dat blijkt uit het verhaal van Sabrina, de Hasseltse mama met kanker die met haar dochtertje nu al vier jaar lang een onderkomen sociaal appartement huurt via SVK[3]. Sabrina betaalt 579 euro huur per maand. Daarbij betaalt ze maandelijks gemiddeld 200 euro voor water en elektriciteit. 779 euro per maand, dat is veel geld voor een ongezond appartement, waar het vocht van de muren loopt en de schimmel de bewoners ziek maakt. Bij een controle gaf Wonen Vlaanderen het appartement 24 strafpunten, terwijl er een maximum van 15 strafpunten zou moeten worden gehanteerd.
Sabrina is helaas geen alleenstaand geval. Naar aanleiding van haar getuigenis kregen we verschillende verhalen binnen van wantoestanden bij SVK-woningen. Dure appartementen verhuurd aan mensen met een laag inkomen, die dan zelf voor de kosten voor reparatie van gebreken moeten opdraaien, die boetes krijgen als ze het appartement verlaten omdat ze zelf reparaties hebben uitgevoerd, energiefacturen die de hoogte ingaan omdat de woningen slecht geïsoleerd zijn of waterlekken niet gedetecteerd worden.
2.2 Geen doortastende maatregelen voor betaalbare woningen
“Wonen is een recht. Als stadsbestuur zetten we fors in op betaalbaar wonen voor elke Hasselaar”. Dat lezen we in het Hasselts bestuursakkoord 2019-2024 (punt 279, p28). Het stadsbestuur belooft een oplossing, maar in haar meerjarenplan zien we daar niets van terugkomen; Het blijft bij vage beloftes. Concrete projecten blijven uit.
3 Woonplan van de PVDA
3.1 Honderd sociale woningen erbij per jaar voor de rest van de legislatuur
Op een wachtlijst kan je niet wonen. Daarom komen wij met een nieuw woonplan voor Hasselt: vanaf 2022 tot het einde van de legislatuur bouwen we elk jaar 100 sociale woningen bij. Dat zijn 400 sociale woningen erbij tegen het einde van de legislatuur. Op die manier komen we tegen 2025 op 2.676 of 7,5 procent sociale woningen[4]. Op die manier bengelen we niet maar aan de staart van de centrumsteden, en naderen we het gemiddelde van 9 procent.
Een sociale woning kost gemiddeld 99.000 euro, als de stad de gronden in erfpacht geeft - de stad kan ook andere actoren zoals de kerkfabriek aansporen om hetzelfde te doen. Op vijf jaar tijd kost ons woonplan voor 400 woningen exact 40 miljoen euro. We willen het geld lenen, waardoor er kosten voor interesten bijkomen van 8 miljoen euro. In total dus een bedrag van 50 miljoen euro, exact evenveel als de stad investeerde in de nieuwe parking onder de Blauwe Boulevard of in het nieuw stadhuis.
Hoe gaan we dat financieren? We werken met een lening van 40 miljoen euro die we op 25 jaar terugbetalen. Met een interest van 1,5% komt er ca. 8 miljoen euro[5] bovenop het investeringsbedrag. De huurinkomsten voor de 400 woningen zouden voorzichtig genomen 2.268.000 euro per jaar bedragen[6]. Daarmee betaal je je lening in 25 jaar terug en blijft nog budget voor een deel van de werkingskosten over.
We richten hiervoor een Hasseltse Woningcoöperatie op. De stad draagt de nodige gronden enkel over in erfpacht en blijft zo eigenaar. Waar mogelijk vordert de stad panden die al langer dan 10 jaar leegstaan op voor renovatie en installatie van sociale woningen. De voorziene belastingen en opcentiemen afkomstig van de leegstand en verwaarlozing van woningen en bedrijfsruimten – 3,6 miljoen euro voor deze legislatuur – kunnen hiervoor worden gebruikt.
We willen sociaal en betaalbaar huren ook echt mogelijk maken. In het begin concentreren we ons op kandidaat-huurders met een inkomensgrens tot 1.800 euro (kwintiel 1 en 2). Van die groep besteedt 30 procent meer dan 1/3de van zijn inkomen aan huur. Op termijn breiden we de doelgroep uit tot kandidaat-huurders met een maandelijkse inkomensgrens tot 2.500 euro (kwintiel 1 tot 3). Uit een analyse van de beschikbare wooncijfers, blijkt dat vooral nood is aan studio’s en kleine een- en twee-slaapkamerappartementen en -woningen.
3.2 Doortastende maatregelen voor meer betaalbare woningen
Wanneer de stad in grote bouwprojecten participeert, via investering in randvoorwaarden, via de terbeschikkingstelling van gronden, via logistieke faciliteiten, dan moet zij voorwaarden stellen aan het soort woningen dat er komen. Wij willen de regel van één derde sociale woningen, één derde betaalbare woningen en één luxewoningen herinstalleren.
Indien de projectontwikkelaar of bouwheer om één of andere reden niet kan voldoen aan deze voorwaarden, dan moet er een bijdrage zijn in de Hasseltse Wooncoöperatie waarmee de stad zelf de bouw en renovatie van betaalbare woningen kan financieren. Deze ‘solidariteitsbijdrage’ kan de vorm krijgen van een percentage op de verkoopprijs (zie de berekening in onze visietekst, cfr. persmap).
De Bampslaan aan het station is een uitgelezen plaats om te starten met een van deze projecten. We kunnen immers nog tien Bamstat- en Voltha-plannen lanceren, zonder degelijke en betaalbare woningen weg van de huidige troosteloze gebouwen hebben de bewoners en winkeliers geen schijn van kans om van de stationsbuurt een leefbare thuisomgeving te maken.
[1] Cijfers van 2018. Onder de voogdij van de sociale huisvestingsmaatschappijen Cordium en Hacosi. Niet in dit cijfer: een 30-tal woningen van Vlaams Woningfonds en OCMW. Voor 2019 zijn het er in totaal 2.042 of 5,71 procent van het aantal woningen in Hasselt.
[2] Bron: VMSM. Kandidaat-huurders die in Hasselt wonen: 2.400 (‘voorrangsregel lokale binding’).
[3] TVL-reportage van 3 januari 2020 op https://www.tvl.be/nieuws/tvl-nieuws-3-januari-2020-90893
[4] Eigen berekening. Zie overzichtstabel in bijlage.
[5] Meer in het bijzonder 7.934.788,14 euro.
[6] Eigen berekeningen: zie overzichtstabel in bijlage, punt D.2.
