Betaalbare woonstad

35 procent van de Hasselaren huren een woning. De private huurmarkt is groot. Er zijn weinig regels en er is nog minder controle. Hier heerst de Far West. Er zijn heel wat goede verhuurders, maar daarnaast zijn er ook echte cowboys die veel te veel vragen voor woningen van slechte kwaliteit. Eén op twee huurders hebben betalingsmoeilijkheden. Zij besteden vaak een pak meer dan 30 procent van hun inkomen aan huur.

Het is al te gek dat er vandaag geen enkele beperking bestaat op de huurprijs die een verhuurder kan vragen. 800 euro voor een kleine studio, dat kan vandaag. Het wordt nergens verboden. Wij willen dat de Vlaamse regering een prijsplafond oplegt voor de private huurmarkt. Dat kan aan de hand van een raster van huurprijzen, zodat huurprijzen bepaald kunnen worden op basis van objectieve criteria: de kwaliteit en de veiligheid van de woning, de oppervlakte, het aantal kamers, het comfort, de energiezuinigheid. We geven elk criterium een aantal punten en elk punt komt overeen met een vaste som. Zo kunnen we de huurprijs samenstellen. Respecteert de verhuurder het raster van de huurprijzen niet, dan moet de huurder het recht hebben zich tot een rechter te wenden om het te doen respecteren.

Steden en gemeenten hebben de opdracht te zorgen voor een betaalbaar woonaanbod op hun grondgebied. Gemeenten kunnen in dat kader huurprijsregulering invoeren zo lang er op Vlaams geen kader voor wordt voorzien. We willen erop aandringen dat Vlaanderen in heel het gewest de huurprijzen onder controle brengt. Maar indien een Vlaams kader uitblijft, willen we gebruik maken van de gemeentelijke autonomie om in Hasselt een bindend huurprijzenraster uit te werken. De wooncrisis is immers zo ernstig dat we het gemeentelijk belang kunnen inroepen om de lacune in de Vlaamse regelgeving in te vullen.

Vandaag kennen 24 Franse steden een gelijkaardig systeem. In Parijs geldt zo’n regulering bijvoorbeeld sinds 2019. In Catalonië is het systeem in 2024 weer ingevoerd. Sinds 2015 heeft Duitsland een huurprijsplafond dat huurders toelaat om buitensporige huurprijzen aan te vechten in de rechtbank. De voorbeelden uit het buitenland tonen dat een huurprijsplafond mogelijk is en dat het werkt. 

Wij willen dat alle verhuurde woningen in Hasselt voldoen aan de minimale kwaliteitseisen van de Vlaamse Wooncode. Hasselt is ondertussen begonnen met de uitrol van een conformiteitsattest, dat is een woonkeuringslabel, voor alle verhuurde woningen. Dat is niet meer dan logisch. Zoals een auto wordt gekeurd voor hij de baan op mag, zo zou ook elk pand gekeurd moeten worden voor het verhuurd mag worden.

De controles op woningen blijven echter achter. Wij willen dat alle verhuurde woningen in de stad gecontroleerd worden. Daarom verhogen we het aantal woontoezichters. Maatschappelijk werkers begeleiden de huurders van ongeschikte of onbewoonbare panden om een nieuwe woning te vinden.

Maar ook met het conformiteitsattest dat de stad nu uitrolt zien we dat de zwaarste gevolgen vaak voor de huurder zelf zijn. Wanneer een huisjesmelker jarenlang een krot verhuurd heeft en het pand weigert in orde te brengen, dan krijgt hij geen conformiteitsattest. Dan is zijn enige ‘straf’ dat hij het pand niet meer mag verhuren… Maar de huurder die komt dan op straat te staan. Huurders die slachtoffer zijn van huisjesmelkerij willen we beter beschermen. Het huurcontract kan enkel worden opgezegd als er een alternatieve woning is voor de huurder. 

Verhuurders van woningen die niet in orde zijn volgens de Vlaamse Wooncode kunnen gebruik maken van premies van een stedelijke wooncoöperatie als zij niet de nodige middelen of expertise hebben om renovaties uit te voeren. De Hasseltse Wooncoöperatie kan ook werken uitvoeren voor private eigenaars. Dan schiet ze de kosten voor en de eigenaar betaalt die daarna terug met het geld van de besparing op huur en energie.

Verhuurders die wel de middelen hebben om hun woning in orde te brengen, geven we hogere boetes en kunnen verplicht worden hun pand in handen te geven van de Hasseltse Wooncoöperatie. We laten de stad en het OCMW investeren in sociale tewerkstellingsprojecten om deze woningen bewoonbaar te maken. We zetten ook alles in het werk om huisjesmelkers juridisch te laten vervolgen. 

In lokale Woonkantoren van de stad moet elke Hasseltenaar terecht kunnen met vragen rond wonen. Welke premies krijg ik als eigenaar bij verbouwingen? Mijn woning is vochtig, kan er een controle komen? Hoe schrijf ik me in bij de sociale huisvesting? Het Woonkantoor is de eerste plek in de wijk waar je kan binnenwandelen en advies krijgen over wonen.

We maken een woonsite van de stad, een website waarop huurwoningen worden aangeboden. We geven een ‘groen label’ aan alle woningen met een conformiteitsattest. Dat is goed voor iedereen: voor mensen op zoek naar een goede huurwoning en ook voor alle goedmenende eigenaars. Deze woonsite toont ook de maximum vastgelegde huurprijs. Zo kan de stad het aanbod aan huurwoningen mee sturen.

Door een gebrek aan degelijke betaalbare huurwoningen, moeten mensen met een klein budget soms noodgedwongen een huis in slechte staat kopen. Zij hebben echter geen middelen om te renoveren en vallen systematisch uit de boot voor premies en steunmaatregelen. Voor deze mensen is een noodkoopfonds vaak de enige weg naar een kwaliteitsvolle woning. Andere steden en gemeenten maken vandaag al gebruik van zo’n noodkoopfonds.

Bouwen doe je niet in het luchtledige. Om het aanbod van betaalbaar wonen te kunnen uitbreiden, heeft een stad grond nodig. De voorbije jaren verpatste Hasselt veel eigen gronden en eigen gebouwen. Die braderie moet stoppen. We stoppen met de uitverkoop van onze stad aan projectontwikkelaars. Wij houden publieke gronden in publiek bezit.

Wij willen stadsgronden niet langer verkopen aan projectontwikkelaars, maar in plaats daarvan werken via erfpacht, zoals in Amsterdam en Wenen. Bij erfpacht wordt de projectontwikkelaar geen eigenaar van de grond, maar moet hij een vergoeding blijven betalen aan de stad. Dat erfpachtsysteem heeft minstens vier voordelen: we kunnen de criteria bepalen van wat er gebouwd moet en mag worden, we beperken de speculatie, we werken prijsdempend en we verkrijgen inkomsten die we dan weer in andere projecten rond betaalbaar wonen kunnen investeren. Vier vliegen in één klap.

Overal in Hasselt wordt gebouwd en toch blijft wonen onbetaalbaar. Bij grote bouwprojecten is de stad betrokken partij omdat het openbaar domein telkens grondig wordt hertekend. Je kan niet spreken van een louter privaat project wanneer op kosten van de belastingbetaler wegen, voetpaden, pleinen, rioleringen en warmtenetten worden aangelegd. In dergelijke grote bouwprojecten die alleen mogelijk zijn dankzij publieke inbreng, kan de stad strenge eisen opleggen op vlak van welke woningen er komen en op vlak van betaalbaarheid. 

Projectontwikkelaars en bouwbedrijven focussen op de hogere inkomens en zorgen voor een spiraal van oververhitting van de prijzen. De stad moet daarop ingrijpen met strengere normen. Wij gaan voor minimum een derde sociale woningen en minimum een derde betaalbare woningen bij alle grote nieuwbouwprojecten. 

Op termijn kan de stad een eigen stedelijke maatschappij oprichten die zelf woningen bouwt en beheert. De maatschappij stelt dan zelf architecten, aannemers en bouwbedrijven aan en verkoopt het project niet door aan een private projectontwikkelaar. Zo hebben we ook zelf controle op goede loon- en arbeidsomstandigheden in de bouw en bestrijden we sociale dumping. De stedelijke bouwmaatschappij voert ook zelf renovatie- en isolatiewerken uit. Deze maatschappij kan ook werken uitvoeren voor private eigenaars. Dan schiet ze de kosten voor en de eigenaar betaalt die daarna terug met het geld van de besparing op huur en energie.

Zo'n stedelijke woonmaatschappij kunnen we organiseren als een wooncoöperatie. Zowel de stad, de sociale huisvestingsmaatschappijen, als de huurders en eigenaars zijn dan coöperant. Zo betrekken we de bevolking bij het woonbeleid. De Hasseltse Wooncoöperatie moet democratisch en transparant werken. In een publiek register worden alle contracten met private ondernemingen bijgehouden.

We zouden op de woningmarkt een toegankelijke, betaalbare en kwaliteitsvolle vorm van wonen moeten hebben. Hasselt kan inspiratie halen uit de SMART-woningen in Wenen. Daar wordt bewust gekozen voor compacte, goedkope huisvesting. De inrichting van die SMART-woningen is modulair: ze kan veranderen als de gezinssituatie wijzigt. De oppervlakte van elke wooneenheid wordt op die manier optimaal benut. Er is een groot eigen terras voor alle wooneenheden, er zijn gezamenlijke voorzieningen zoals fietsenstalling, groene zones, een extra aparte leefruimte en keuken voor familiefeestjes… De SMART-woningen hebben een minimale ecologische voetafdruk. Ze zijn bestemd voor eenoudergezinnen, ouderen en alleenstaanden. Kortom, voor de groepen met de hoogste woonnood. Bij nieuwbouwprojecten van de toekomstige Hasseltse Wooncoöperatie inspireren we ons op het Weense SMART-model.

Wonen is een universeel basisrecht. De overheid heeft de plicht om het recht op wonen te garanderen maar dat gebeurt vandaag niet. De afgelopen tien jaar zagen we een sterke stijging van de huurprijzen. 

Er moeten dringend meer betaalbare woningen komen. De stad telt vandaag amper 1700 sociale huurwoningen, terwijl er 2.333 Hasselaren op een wachtlijst staan voor een sociale woning. Dat cijfer blijft stijgen. De laatste legislatuur kwamen er 530 wachtenden bij. Maar op een wachtlijst kan je niet wonen.

De voorbije tien jaar zijn er in de stad 5.000 inwoners bijgekomen. De komende jaren zal dat aantal verder blijven stijgen. Waar moeten die allemaal wonen? Zonder radicale ingreep wordt wonen nog onbetaalbaarder. De meerderheidspartijen in Hasselt laten bijna alles over aan de private ontwikkelaars, zoals Kolmont, Vestio, Matexi etc. Zo gaan we de nood aan betaalbare woningen niet oplossen.

Het doel van sociale huisvesting is altijd geweest: betaalbare huurwoningen voor iedereen mogelijk maken. In 1961, toen voor het eerst inkomensgrenzen voor een sociale huurwoning vastgelegd werden, kwam nog 60 procent van de bevolking in aanmerking voor een sociale woning. Vandaag is die visie verdwenen en ziet Vlaanderen sociaal wonen enkel nog weggelegd voor de allerarmsten. Wij willen de sociale huisvesting veel ruimer uitbouwen. Zo kunnen we ook de inkomensgrenzen weer optrekken. Mensen met een modaal inkomen vinden dan opnieuw een plaats in onze moderne sociale huisvesting. Door hogere inkomenscategorieën toe te laten, zullen op termijn ook de huurinkomsten voor de sociale huisvestingsmaatschappijen stijgen.

Sociale woningen, dat is volgens de N-VA-minister van Wonen Matthias Diependaele maar ‘een tijdelijke noodoplossing’. Een tijdelijke noodoplossing voor arme sukkelaars, die er het best zo snel mogelijk weer uit weg moeten, naar de heilige koe van de private markt. En dus worden de regels voor de huurders verstrengd. Er komen tijdelijke contracten in plaats van woonzekerheid. Er komen nieuwe regels die sociale huurders verbieden een stukje eigendom te hebben. Als hun inkomen stijgt, zouden sociale huurders moeten verhuizen. Zo wordt sociaal wonen steeds meer in het hoekje van de marginaliteit geduwd. Nochtans zijn onderzoekers, specialisten en mensen uit het middenveld ervan overtuigd dat we naar meer sociale woningen moeten.

Volgens de Vlaamse regering zou elke gemeente 9 procent sociale huisvesting moeten voorzien. Voor ons is dat een minimumdrempel. Lager kan niet. De meeste steden in Europa tellen meer dan 20 procent sociale huisvesting. Hasselt haalt slechts 4,8 procent sociale woningen, die dan nog eens zeer ongelijk verdeeld zijn. Amper drie van de twintig wijken en deelgemeenten tellen meer dan de helft van de sociale woningen in Hasselt (Runkst, Kuringen en Banneux). Wij willen snel naar 9 procent sociale huisvesting in elke wijk. Enkel zo garanderen we een sociale mix in heel de stad. Wij willen minimaal een derde sociale woningen en een derde betaalbare woningen bij alle grote nieuwbouwbouwprojecten in de stad.

We schakelen ook een versnelling hoger om leegstaande sociale woningen te renoveren. In Runkst of Banneux sleept de leegstand al jaren aan. Voor private bouwprojecten gaat het toch allemaal veel sneller in Hasselt. Wij gaan voor enkel kortstondige leegstand tussen twee verhuurbewegingen. We stellen een masterplan op voor de renovatie van alle leegstaande woningen in de komende legislatuur. We renoveren bij grote renovatieprojecten eerst de leegstaande woningen zodat bewoners die al tientallen jaren in een wijk wonen, daar ook kunnen blijven wonen. 

Er zijn vandaag veel te weinig woningen voor grote gezinnen. Daarom staan grote gezinnen vandaag nog langer dan anderen op een wachtlijst. We willen het sociaal huuraanbod dan ook beter afstellen op de vraag. 

Ook voor veel sociale huurders neemt de huur een flinke hap uit het budget. Daarbovenop komen de bijkomende gemeenschappelijke kosten – de huurlasten. Die huurlasten zijn, in tegenstelling tot de huurprijs, niet afhankelijk van het inkomen van de huurder. We bevriezen daarom de huidige huurprijs van sociale woningen en plafonneren de huurlasten op 10 procent van de huurprijs.

Er staan heel wat woningen leeg in onze stad. Ook langdurige leegstand blijft bestaan. Ondertussen zijn duizenden gezinnen op zoek naar een betaalbare woning.

Na veel druk van de PVDA werd er tijdens de afgelopen legislatuur eindelijk een leegstandtaks ingevoerd. Maar het bedrag van die taks blijft erg laag: 3.000 euro per maand in het kernwinkelgebied, 1.200 euro in het buitengebied. In Mechelen is die taks ongeveer 50 procent méér. Wij willen de heffing op leegstand verhogen. Er zijn ook te veel vrijstellingen op die leegstandsheffing. We willen die beperken. Daarbij ontzien we mensen die niet de nodige middelen of expertise hebben om de nodige renovaties uit te voeren. Maar voor vastgoedbedrijven en eigenaars van meerdere vrijstaande panden verdubbelen we de leegstandsheffing. De opbrengst investeren we in projecten voor betaalbaar wonen.

Bij structurele leegstand van langer dan drie jaar nemen we ingrijpende maatregelen. In zo’n geval kregen de betrokken eigenaars al enkele jaren de kans om te doen wat moet: hun woning bewonen, verkopen of verhuren. De stad draagt deze wooneenheden na drie jaar dan ook over aan de sociale huisvestingsmaatschappij of aan een stedelijke wooncoöperatie. Zo kunnen we het aanbod sociaal wonen of betaalbaar wonen op de huurmarkt vergroten.

Er is ook nog veel verborgen en niet geregistreerde leegstand. Wij willen een actieve controle op leegstand door stedelijke diensten. Alleen bij een correcte registratie kan er sprake zijn van een correcte heffing.